Истринский синдром

Руководитель проекта инвентаризации Татьяна Поливанова побывала в Истринском районе Московской области, где жители коттеджных поселков попали в кабалу к собственникам дорог и общих коммуникаций, которые заставят людей платить за их использование тройную цену. Не найдя защиты у суда и местной администрации, люди решились на крайнюю меру – они просят поменять закон, сделавший их заложниками ситуации. С этой проблемой активисты обратились и на съезд землепользователей, который проводила в Москве 24-25 мая 2018 года команда проекта инвентаризации, где было отмечено, что единственным способом урегулирования сложившейся ситуации является установление безвозмездного публичного сервитута в отношении земельных участков общего пользования в пользу местного населения.

Чтобы попасть в свой коттедж, собственнику иногда на отрезке в 200 метров приходится трижды заплатить по сто рублей перед шлагбаумами — преграды стоят буквально в ста шагах друг от друга. Кстати, за проезд обратно тоже впоследствии надо раскошелиться. Итого – 600 рублей в день и 18 тыс. рублей в месяц вынуждены платить обитатели коттеджного поселка. Дело в том, что общая земля в поселке принадлежит не жителям, а посторонним людям, — объясняет жительница поселка. — Фактически мы находимся у них в заложниках. Ведь все коммуникации (газопровод, водопровод, электрические столбы), детские площадки, дороги и площадки для мусора находятся на их земле.

Схожая ситуация сложилась примерно в 20 коттеджных поселках Истринского района.

Как же так вышло, что жители загородного жилья, заплатив за него немалые деньги, не только не стали совладельцами земель общего пользования (как это, к примеру, устроено в тех же дачных поселках), но и вынуждены мириться с подобным произволом?

— Причина происходящего – в нашей правовой безграмотности, – признается жительница коттеджного поселка «Вестерн» Елена Щурова. – Когда в 2008 году мы покупали землю под строительство, то даже представить не могли, что нас обманут.

По словам Елены, семь лет назад за дом и земельный участок застройщику, который выкупил несколько гектаров земли, а потом распродавал ее по частям, она заплатила около 11 млн рублей.

6,5 млн – за 20 соток угодий и строительство коттеджа. И 4,5 млн – на обустройство коммуникаций и общих мест в поселке.

— Мы подписали с застройщиком так называемый договор инвестирования, — вспоминает Елена. – 1 млн 300 тыс. рублей юрист компании уговорил нас отдать официально «через кассу», остальные 4,5 млн наличными – просто под расписку. При этом он клятвенно заверял, что, как только поселок будет сдан полностью, мы станем совладельцами всех общих территорий. Но этого так и не произошло.

— Если бы собственники коттеджей в наших поселках – а их от 50 до 160 в каждом – владели 1/50 или 1/160 долей земель общего пользования коммуникаций, как нам обещали при покупке домов, подобных проблем бы не было, — уверены домовладельцы.

На сегодняшний день застройщики коттеджных поселков обанкротились и перепродали общие земли поселков вторым-третьим-пятым аффилированным лицам – родственникам, кумовьям, сватьям и друзьям. Теперь у каждого клочка дороги или площадки в поселках – свой собственник. И он правдами и неправдами пытается на нем заработать.

— Один из собственников общих земель в нашем поселке является также владельцем управляющей компании, которая обслуживает коммуникации, — рассказывает жительница поселка Татьяна. – Пользуясь своим преимуществом, он принуждает заключать нас кабальные договоры с его УК. В противном случае грозит выкопать столбы для ЛЭП, расположенные на его земле. Прошлой зимой сломалась электрическая подстанция, — вспоминает Елена Щурова. – Трое суток вместе с маленькими детьми мы сидели без света, воды и тепла (обогрев тоже ведь от сети). Как в войну, топили снег. А собственник земли, на которой стоит подстанция, просто повесил на ее дверь амбарный замок и не пускал туда ни нас, ни электриков. Добивался, чтобы мы с ним заключили договор на обслуживание электросети.

— По документам земли, за проезд по которым с нас пытаются взимать деньги, не являются дорогой, — говорит жительница поселка. В бумагах сказано – «земли сельхозназначения под дачное строительство». Будь там написано – «земли общего пользования», как это отмечено на генплане населенных пунктов (которые, кстати, утверждены администрацией Истринского района и Управлением архитектуры и градостроительства), жители могли бы добиться защиты своих прав через суд. А так у собственников на руках основные козыри, поэтому свою

«землю под дачку» они могут сдавать в аренду за любую цену.

Измученные постоянными стычками, жители Истринского района обращались и в суд, где просили установить на земли общего пользования в их поселках так называемый частный сервитут, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Другими словами – обременение, которое бы заставило собственников брать соизмеримую арендную плату за то, что на их земле расположены дороги и коммуникации.

— В 90% исков – а среди них были и претензии насчет дороги – Истринский районный суд нам отказал, — негодуют жители поселков. – Насчет дороги судья мотивировал отказ тем, что есть тропинка (причем лесная!), так что проезжая часть нам не нужна.

Единственным выходом из этой непростой ситуации жители истринских коттеджных поселков считают наложение публичного сервитута (обременения) на земли общего пользования властями муниципалитета. Такая возможность предусмотрена ст. 23 Земельного кодекса РФ для тех участков, по которым проходят коммуникации или социально значимые объекты – те же дороги.

Администрация Истринского района может вынести соответствующее постановление и ограничить собственников в их действиях. Правда, предполагается, что собственник имеет право опротестовать постановление администрации в суде и потребовать, чтобы ему компенсировали причиненный ущерб – выкупили землю по рыночной цене и оплатили неустойку.

— В администрации Истринского района объяснили, что средств на выкуп земель общего пользования в наших

поселках в бюджете нет. Поэтому мы предложили альтернативный вариант – инициировать поправки в Земельный кодекс, которые бы позволили накладывать такое ограничение безвозмездно, — говорят жители.

Действительно, сама по себе идея блестящая. Если поправки будут приняты, спекулировать и перепродавать такие земли станет не выгодно. Не исключено, что собственники начнут отдавать их жителям населенных пунктов бесплатно. Лишь бы снять с себя какую-либо ответственность. В настоящее время инициатива уже одобрена на публичных слушаниях в Истринском районе, ее поддержали местный Совет депутатов и чиновники. На днях все документы поступят в Мособлдуму.

— Прежде чем предложить поправки в Земельный кодекс, мы изучили ситуацию в Московской области и стране в целом, — говорят жители коттеджных поселков. – Оказалось, что проблема актуальна для многих населенных пунктов. Так что если нам удастся добиться принятия поправок, это изменит всю систему коттеджного строительства в России.

С этой проблемой активисты обратились и на съезд, который проводился в Москве 24-25 мая 2018 года, где отмечено было, что единственным способом урегулирования сложившейся ситуации является установление безвозмездного публичного сервитута в отношении земельных участков общего пользования в пользу местного населения. В настоящее время его установить невозможно, так как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать компенсационную выплату из бюджета муниципального образования, которое будет накладывать сервитут (п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Никто не знает, сколько эти выплаты могут составлять. И это существенный риск для муниципального образования. Так что соответствующие изменения в Земельном кодексе РФ нам просто необходимы.